Umowa przedwstępna – jej funkcja i znaczenie

adwokat wrocław
Odszkodowanie i zadośćuczynienie za zmarnowany urlop
16 listopada 2018
adwokat wrocław

aplikant adwokacki Mateusz Królikiewicz

Umowa przedwstępna – jej funkcja i znaczenie

W obrocie prawnym, zwłaszcza dotyczącym kupna i sprzedaży nieruchomości, często spotkać się można z instytucją umowy przedwstępnej. Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, jest to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Umowa ta jest tak powszechna w obrocie nieruchomościami, ponieważ kupno nieruchomości wiąże się zazwyczaj z bardzo dużym wydatkiem, a co za tym idzie – niejednokrotnie np. koniecznością uzyskania kredytu. Sprawia to, że osoba zainteresowana ofertą często nie może pozwolić sobie na dokonanie zakupu od razu. Zawarcie umowy przedwstępnej daje więc sprzedawcy pewność, że kupujący będzie zobligowany do zawarcia właściwej umowy. Kupujący zaś, poprzez zawarcie umowy przedwstępnej zabezpiecza niepożądane dla niego zbycie przedmiotu innemu kontrahentowi.

Warunkiem koniecznym przy zawieraniu umowy przedwstępnej, zapisanym także w Kodeksie cywilnym, jest określenie w tej umowie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Zgodnie jednak z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 6.02.2018 r., sygn. akt IV CSK 72/17, oznaczenie przedmiotu umowy definitywnej nie musi zostać dokonane ściśle, a strony mogą w umowie, w granicach wytyczonych w art. 353¹ k.c., określić tylko sposób ustalenia w przyszłości przedmiotu umowy przyrzeczonej. W zakresie wyznaczenia postanowień przyszłej umowy dopuszczalna jest więc dość szeroko zakrojona swoboda.

Jako instytucja zabezpieczająca interesy stron w umowie przedwstępnej zastosowana być może „domyślnie” (w braku innych postanowień umownych) instytucja zadatku, opisana w art. 394 k.c. Jest to zapłata sprzedawcy przez kupującego określonej sumy, którą w wyroku z dnia 16.11.2017 r., sygn. akt V CSK 79/17 Sąd Najwyższy opisuje jako dodatkowe zastrzeżenie umowne, dochodzące do skutku z chwilą dania drugiej stronie określonej sumy pieniężnej, które może być zamieszczone w zasadzie w każdej umowie, przy jej zawarciu. Jednocześnie […] [jako] zadatek [rozumie się] samą sumę pieniężną daną drugiej stronie przy zawarciu umowy. W przypadku niedochowania umowy przyrzeczonej, zgodnie z art. 394 k.c., druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Opisanej powyżej instytucji zadatku nie należy mylić z zaliczką, która, pomimo podobnej konstrukcji, wiąże się jednak z odmiennymi uregulowaniami dotyczącymi konsekwencji niedotrzymania przez którąś ze stron postanowień umownych: Zaliczka uiszczana jest na poczet konkretnego świadczenia, a zatem przypisuje się jej przede wszystkim znaczenie równoznaczne z zapłatą części świadczenia […]. przyjmuje się, iż w przypadku nie dojścia umowy do skutku, tj. niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, zaliczka uiszczona na poczet ceny podlega zwrotowi, jako świadczenie nienależne – nie zostaje bowiem osiągnięty cel świadczenia zaliczki (art. 410 § 2 k.c.), a powyższy obowiązek aktualizuje się bez względu na przyczynę niezawarcia umowy przyrzeczonej. Pod tym względem wyraźnie różni się ona od zadatku, który w warunkach określonych w art. 394 k.c. podlega zwrotowi. (Wyrok Sądu Apelacynego w Warszawie z dnia 19.05.2016 r., sygn. akt VI ACa 529/15).

Należy pamiętać, że aby móc później dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, umowa przedwstępna musi być zawarta w formie zastrzeżonej dla umowy właściwej (w przypadku sprzedaży nieruchomości jest to oczywiście forma aktu notarialnego).

Ponad powyższe, biorąc pod uwagę konieczność maksymalnego zabezpieczenia interesów strony zapisy zawarte w takiej umowę przedwstępnej warto skonsultować ze zaufanym adwokatem (adwokat Wrocław) lub radcą prawnym (radca prawny Wrocław).

apl. adw. Mateusz Królikiewicz

Dodaj komentarz